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去年商品房銷售額再創歷史紀錄!2020年樓市風向要變?

  責任編輯:小陸   發布日期:2020-01-19 11:03:45  有效期至:2020-01-19  來源:券商中國  瀏覽次數 589 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

國家統計局近日公布的最新數據顯示,2019年,房地產多指標增速回落,其中,房地產開發投資增速連續3個月回落;商品房銷售額雖接近16萬億,創歷史新高,但增速回落;商品房銷售面積更是在僅維持了2個月正增長后再次轉負。

值得注意的是,2019年,全國商品房待售面積比11月末有所增加,這是庫存自2017年3月以來首次出現環比增長。

業內人士認為,這意味著,自2016年3月以來的持續去庫存走到了終點,市場供應關系逆轉。從新房銷售面積看,2018年很可能是歷史大頂,預計2020年,新房銷售面積或繼續下跌3%左右,開發投資和新房銷售額增速可能繼續回落,庫存有所增長。

商品房銷售額創新高,增速明顯回落

國家統計局的最新數據顯示,2019年,商品房銷售額159725億元,同比增長6.5%,增速比1~11月份回落0.8個百分點,比上年回落5.7個百分點。這也是該指標增速自2019年7月保持上漲趨勢以來再次回落。

從商品房銷售面積來看,2019年為171558萬平方米,同比下降0.1%,1~11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。在保持了連續2個月正增長后,商品房銷售面積累計增速再次轉負。

不過,從商品房銷售額絕對值來看,2019年已經接近16萬億,而2018年為14.9萬億,刷新歷史記錄,但也未突破16萬億。

結合已公布業績的房企銷售情況看,證券時報記者統計,2019年銷售十強房企(11家)總銷售額約為47587.73億元,占全國商品房銷售額的29.8%。(注:因碧桂園只公布了權益銷售額,所以其數據按克而瑞研究機構公布的全口徑銷售額計算。另外,因華潤與龍湖銷售額相同,并列第十,所以統計數據為11家房企)

盡管全年整體銷售額再創新高,但增速明顯放緩,2019年商品房銷售增速為6.5%,而2018年為12.2%。

從銷售十強房企看,2019年,除萬科、綠地銷售增速低于6.5%外,其他房企增速均高于6.5%,但與自身2018年的增速比均有下滑。其中,下滑比較明顯的有綠地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、華潤(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不過,世茂雖然下滑較多,但增速仍是十強房企中最高的。

多指標增速回落,庫存兩年多來首次止降反彈

除了商品房銷售面積和銷售額增速回落外,房地產開發投資等增速也繼續回落。

數據顯示,2019年1~12月份,全國房地產開發投資132194億元,比上年增長9.9%,增速比1~11月份回落0.3個百分點,比上年加快0.4個百分點。該指標增速已經連續3個月回落,整體看,自5月以來保持了下降趨勢,并回落至個位數。

2019年,房屋新開工面積227154萬平方米,同比增長8.5%,增速比1~11月份回落0.1個百分點,比上年回落8.7個百分點。

2019年,房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米,同比下降11.4%,降幅比1~11月份收窄2.8個百分點,上年為增長14.2%;土地成交價款14709億元,同比下降8.7%,降幅比1~11月份收窄4.3個百分點,上年為增長18.0%。

值得注意的是,2019年末,商品房待售面積49821萬平方米,比11月末增加600萬平方米,比上年末減少2593萬平方米。

對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,這是全國商品房待售面積自2017年3月以來首次出現環比增長,這意味著自2016年3月以來的持續的去庫存終于走到了終點, 市場供應關系逆轉。他預計,2018年很可能是銷售面積的歷史大頂,2020年新房銷售面積會繼續下跌,跌幅在3%左右。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為,供需關系變化,市場下行趨勢顯著?!?019年開發投資出現了8個月的連續下滑,銷售面積9個月為負,且商品住宅待售面積出現了45個月以來的首次增長。土地購置面積出現了10%以上的下滑,幅度同比回落超過25個百分點,一方面來自于融資環境的收緊,更大的原因則是銷售下行、庫存增長的趨勢下,企業缺乏拿地信心?;诖?,我們認為,2020年開發投資和新房銷售增速可能繼續回落,庫存有所增長?!彼f。

另外,從房企到位資金指標來看,2019年的增速有所反彈。

數據顯示,2019年,房地產開發企業到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1~11月份加快0.6個百分點,比上年加快1.2個百分點。其中,國內貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。

許小樂認為,2019年,企業的融資環境持續收緊,國內貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流,開發企業加快預售、以價換量,并加快到海外融資,去年利用外資增長速度超過60%。在居民端,在差別化信貸政策下,個人按揭貸款的增速超過了15%,超過銷售額的增長速度,2018年個人按揭貸款為下降0.8%。

“值得關注的是,在一、二線城市市場下行的情況下,居民貸款還在上升,可能主要是在西部三四線城市,潛在的信貸風險值得警惕?!痹S小樂說。

易居研究院研究員沈昕認為,近日,央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上表示,要嚴控房地產在信貸資源中的占比??紤]到2020年年初整體銷售增速難以有較大起色,房地產企業的資金壓力將加劇。

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